Grundschuld

Die Grundschuld ist sehr verschieden vom Personalkredit. Bei der Grundschuld handelt es sich um die Verpfändung von Immobilien. Der Personalkredit setzt dagegen auf die charakterliche und wirtschaftliche Zuverlässigkeit und die einwandfreie Vermögenslage des Schuldners und ist somit auch eine Art Blankokredit, der viel Vertrauen erfordert. Banken fordern in der Regel immer die Grundschuld Eintragung, um die Rückzahlung ihres Kapitals zu sichern.

Grundschuld – Darlehen und Hypotheken

Darlehen und Hypotheken werden von den Kreditinstituten mit Grundpfandrechten gesichert. Die Grundschuld wird eingetragen in die dritte Abteilung des betreffenden Grundbuches. Die Grundschuld stellt die elementarste und sicherste Form des Kapitalschutzes für den Darlehensgeber dar. Die Grundschuld ist im Übrigen die übliche Sicherung bei der Immobilienfinanzierung. Sollte der Schuldner zahlungsunfähig sein, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung betreiben.

Grundlagen für die Zwangsversteigerung der Grundschuld:

  • Über die Grundschuld muss ein „vollstreckbarer Titel“ eingeholt werden. Dies entfällt allerdings falls der Schuldner mit der Zwangsvollstreckung einverstanden ist
  • Die gerichtliche Erklärung zur Zulässigkeit einer Vollstreckung muss erwirkt werden
  • Der gerichtliche Vollstreckungstitels muss dem Schuldner geschickt werden

Die Vollstreckung von Immobilienversteigerungen führt das im Immobilienstandort zuständige Vollstreckungsgericht durch. Der Schuldner hat bei solch einem Termin auch die Möglichkeit mitzusteigern, falls er die Mittel hierfür aufbringen kann.

Grundschuld – die dingliche Belastung

Wenn der Gläubiger eine dingliche Sicherung verlangt, kann diese durch eine Eintragung im Grundbuch erreicht werden. Das bedeutet, dass eine festgelegte Geldsumme auf dem Grundstück eingetragen wird zu Gunsten des Gläubigers (§ 1191 BGB). Die Grundschuld kann als Brief- oder Buchgrundschuld beim Grundbuchamt bestellt werden.

Die Kreditinstitute bevorzugen die Grundschuld diese kann auch dem Eigentümer selbst zustehen in Form einer Eigentümergrundschuld lt. § 1196 BGB. Die Eigentümergrundschuld kann eine günstige Rangstelle sichern. Eine Eigentümergrundschuld kann dieser jederzeit abtreten oder verpfänden um einen Realkredit mit günstigen Konditionen zu erhalten.

Ein Vergleich der Grundschuld zur Hypothek

Die Hypothek wurde früher häufig genutzt, und zwar immer in Verbindung mit einer Kreditaufnahme. Nach der Kredittilgung erlischt der Eintrag im Grundbuch.

Die Grundschuld ist die heutzutage am Meisten genutzte Form und sie kann, wie die Eigentümergrundschuld völlig unabhängig von einem Kredit erfolgen. Nach der Kreditablösung erlischt der Grundbucheintrag nicht. Die hat Vorteile bei späteren Kreditaufnahmen, denn durch eine Abtretung kann ohne Grundbuchkosten die Grundschuld als Kreditsumme schnell und kostengünstig bewerkstelligt werden.

Praxistipp:Zunächst einmal muss man den maximalen Beleihungswert der Immobilie ermitteln. Vom Beleihungswert ausgehend unterteilen die Geldinstitute die Kredite in Ränge, je schlechter der Anteil des Eigenkapitals bewertet wird, desto höher der Zinsaufschlag

Rang bis 60 % des Beleihungswertes             erhält top Zinsen

Rang bis 80 % des Beleihungswertes            + 0,25 % Zinsaufschlag

Rang bis 100 % des Beleihungswertes          + 0,50 % Zinsaufschlag

 

Die Aufschläge werden jeweils auf die marktüblichen Zinsen aufgeschlagen. Wenn man den Beleihungswert einer Immobilie beachtet, kann man günstige Kredite erhalten.

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